Difetti di costruzione: garanzia e termini
La verifica dell'opera
Dopo la consegna di un'opera, il committente deve verificarne lo stato appena possibile secondo l'ordinario corso degli affari, e segnalare i difetti scoperti all'appaltatore (art. 367 CO). Questo obbligo di verifica si applica soprattutto nei rapporti tra professionisti; per un committente non professionista, la giurisprudenza si mostra più flessibile.
L'avviso dei difetti
Il difetto deve essere segnalato all'appaltatore senza indugio dopo la sua scoperta. Un avviso tardivo può far perdere al committente i suoi diritti di garanzia, considerandosi allora l'opera accettata con tale difetto. I difetti che si manifestano solo più tardi devono essere segnalati al momento della loro scoperta, anche dopo la consegna dell'opera.
I diritti del committente in caso di difetto
Secondo l'art. 368 CO, il committente può, a seconda della gravità del difetto, rifiutare l'opera e chiedere il risarcimento del danno, esigere una riparazione a carico dell'appaltatore, oppure ottenere una riduzione del prezzo proporzionale al minor valore. La scelta tra questi diritti dipende dalla gravità del difetto e dalle circostanze.
I termini di prescrizione
I diritti di garanzia del committente si prescrivono in due anni dalla consegna dell'opera per le costruzioni mobiliari, e in cinque anni per i difetti di un'opera immobiliare come un edificio (art. 371 CO in rinvio all'art. 210 CO). Un dolo dell'appaltatore prolunga questo termine secondo le regole generali della prescrizione in caso di dolo.
Domande frequenti
Entro quale termine devo segnalare un difetto di costruzione?
Senza indugio dopo la sua scoperta (art. 367 CO). Un avviso tardivo rischia di far perdere al committente i suoi diritti di garanzia per tale difetto.
Qual è il termine di prescrizione per un difetto di un edificio?
Cinque anni dalla consegna dell'opera per le costruzioni immobiliari, contro due anni per le opere mobiliari (art. 371 CO in rinvio all'art. 210 CO).
Posso esigere la riparazione del difetto invece di una riduzione del prezzo?
Sì, in linea di principio questa scelta spetta al committente secondo la gravità del difetto: riparazione a carico dell'appaltatore, riduzione del prezzo, o nei casi gravi rifiuto dell'opera con risarcimento del danno (art. 368 CO).
Cosa succede se non verifico l'opera alla consegna?
L'opera si presume accettata per i difetti che avrebbero dovuto essere scoperti con una verifica normale, salvo per i difetti occulti che si manifestano solo più tardi e devono allora essere segnalati al momento della loro scoperta.