Résiliation du bail : délais et contestation
La forme de la résiliation
La résiliation d'un bail portant sur des locaux d'habitation ou commerciaux doit se faire par écrit et, du côté du bailleur, au moyen d'une formule officielle agréée par le canton (art. 266l CO). Une résiliation qui ne respecte pas cette forme est nulle et sans effet.
Les délais et termes
Sauf accord contraire, un bail d'habitation peut être résilié moyennant un préavis d'au moins trois mois pour le prochain terme fixé par l'usage local (art. 266c CO). Les délais et termes applicables aux baux commerciaux ou mobiliers sont différents et fixés par les art. 266a-266e CO.
Le locataire peut aussi résilier le bail de façon anticipée, avant l'échéance contractuelle, s'il présente un locataire de remplacement solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO).
Le congé abusif
Un congé peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271-271a CO), notamment lorsqu'il est donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, pendant une procédure de conciliation ou judiciaire relative au bail, ou dans les trois ans suivant la fin d'une telle procédure si le bailleur a obtenu gain de cause pour l'essentiel, sauf exceptions prévues par la loi.
Contester un congé
Le locataire qui estime son congé abusif doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception (art. 273 CO). Passé ce délai, le congé ne peut plus être contesté sur ce motif.
Questions fréquentes
Mon bailleur doit-il justifier la résiliation de mon bail ?
Non, la loi n'exige pas de motif pour une résiliation ordinaire. Le congé peut toutefois être annulé s'il est donné dans des circonstances contraires à la bonne foi visées par l'art. 271-271a CO.
Que faire si je reçois un congé sans le formulaire officiel ?
Un congé donné par le bailleur sans la formule officielle agréée par le canton est nul (art. 266l CO) : il est réputé n'avoir jamais été donné, sans qu'il soit même nécessaire de le contester devant l'autorité de conciliation.
Puis-je résilier mon bail avant l'échéance contractuelle ?
Oui, à condition de présenter un locataire de remplacement solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions et acceptable pour le bailleur (art. 264 CO).
Dans quel délai dois-je contester un congé que je trouve abusif ?
Dans les 30 jours suivant la réception du congé, en saisissant l'autorité de conciliation compétente (art. 273 CO).